Некоторые отрасли отечественной экономики уже в полной мере ощутили на себе влияние мирового финансового кризиса. К таковым относится и сфера кредитования, в первую очередь ипотечного. Что же делать потенциальному клиенту: оформлять заем сейчас или ждать, пока страсти поутихнут?

ШАГ ВПЕРЕД, ТРИ НАЗАД
В последние годы российские банки постепенно смягчали условия получения ипотеки: вводили программы, не требующие первоначального взноса, снижали процентные ставки. Но в нынешней сложной и нестабильной ситуации финансовые организации не могут позволить себе такой лояльности к заемщикам. Поэтому в жилищном кредитовании началось закручивание гаек: процентные ставки растут, требования ужесточаются. По словам Ивана Завадского, аналитика ИГ "КапиталЪ", осенью ставки подскочили с 9-11% до 14-16%. По единодушному мнению экспертов, в начале следующего года грядет новая волна повышения (хотя точно предсказать его размер не берется никто). "В сентябре Сбербанк, "Дельта кредит банк", ВТБ 24, BSGV подняли процент по ипотеке на 0, 5-1, 5%. Организации, предоставляющие кредиты на коммерческую, загородную недвижимость и новостройки, уменьшили количество программ. Определенные программы заморожены - например, по кредитованию новостроек или те, в рамках которых можно было представить неофициальный доход". Естественно, банки отказались от кредитов без первоначального взноса: слишком они рискованны (выдаваемая сумма велика, а клиент относится к такому долгу менее серьезно).

Кроме того, стремясь максимально снизить риски, финансовые организации серьезно рассматривают активы потенциальных заемщиков. На "благосклонность" сегодня стоит рассчитывать лишь сравнительно молодым гражданам, которые получают солидную белую зарплату, не содержат иждивенцев, однако уже имеют стаж работы и безупречную кредитную историю. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, скорее всего, в выдаче кредита откажут. Следует учитывать и так называемый заградительный барьер - условие, что выплаты не должны превышать определенный процент доходов заемщика. Ужесточение требований приводит к тому, что все меньше россиян могут надеяться на положительное решение. Вполне вероятно, скоро ипотека сделается недоступной большинству москвичей или просто нерентабельной: переплата будет такой большой, что проще станет пожизненно снимать жилье, чем приобретать собственное.

Однако полагает Дмитрий Андронов, руководитель Центра стратегических исследований и национальных жилищных инициатив (ЦСИ НЖИ) компании "Мультиброкер", "основная проблема не в том, что ставки по ипотеке растут и условия кредитования ужесточаются. А в том, что недвижимость в нашей столице очень дорогая. По сути, средней семье москвичей доступны только небольшие квартиры экономкласса, а не бизнес-недвижимость, которая становится неликвидной (большинство населения ее купить не может, а богатая прослойка претендует на элитку)". Впрочем, в последнее время все чаще звучат прогнозы, что рынок жилья скоро рухнет, а цены резко упадут. Так ли это?

Задача Для Снайпера
Одна из главных причин дороговизны столичного жилья - заметное преобладание спроса над предложением. Стоит предположить, что в нынешних обстоятельствах многие потенциальные покупатели "возьмут тайм-аут", отчего количество сделок купли-продажи заметно уменьшится и цены поползут вниз. Снижение начнется на первичном рынке (ведь инвесторам надо восполнять затраты и привлекать средства для завершения текущих проектов), затем подтянется "вторичка". (Правда, как только жилье подешевеет, отложенный спрос даст о себе знать - горожане начнут покупать квартиры. В свою очередь это вызовет новую волну подорожания.) Эксперты сходятся в том, что вероятное снижение не превысит 20-30%. Пятая часть стоимости - не так уж мало, но цены все же останутся такими заоблачными, что простым гражданам не удастся обойтись без ипотеки. А она становится все менее доступной. То есть выжидательная позиция сыграет на рукутолькотем, кто собирается платить собственные деньги и всю сумму сразу.

Однако предостерегает Д. Андронов, при покупке жилья на первичном рынке следует учитывать, что "вложения в новостройки всегда рискованны. Сейчас цены на первичном и вторичном рынках практически одинаковы. Но следует учитывать, что новостройка требует существенных дополнительных трат: полная отделка и ремонт, аренда жилья на тот период, пока дом не сдан... Сроки ввода объектов в эксплуатацию и раньше затягивались, а теперь, когда банки прекратили финансирование застройщиков, вообще нет гарантий, что дом достроят. Поэтому я бы рекомендовал пока не рассматривать новостройки как объект для вложения средств".

Устами Эксперта
Так брать или не брать ипотеку сейчас? Этот вопрос наверняка волнует каждого, кто планирует приобретать жилье в кредит.

С одной стороны, ипотека не становится доступнее. С другой - процентные ставки растут... Вот как оценивают ситуацию профессионалы.

"Слухи о крахе рынка сильно преувеличены, - считает Д. Андронов. - У нас скорее проблемы в определенных секторах экономики. Две тенденции - ужесточение условий оформления ипотеки и отсутствие экономических причин для снижения цен на вторичное жилье - располагают к тому, чтобы спокойно оформлять кредит, коли купить квартиру за наличные средства не получается. При этом не стоит бояться того, что ставки сейчас высокие, и ждать их понижения. Если в дальнейшем процентные ставки будут падать, всегда можно перекредитоваться в том банке, где оформлялась ипотека. Скажем, если вы брали ипотеку под 15%, а потом стало 10%, вы вправе рассчитывать на пересчет процентов до 10. Я бы посоветовал прибегать к услугам посредников: брокеры отлично знают о самых выгодных предложениях банка и информируют о них клиента, к тому же они могут указать "подводные камни" и организовать самые выгодные условия кредита. Банкам приходится мириться с этим: ведь посредники приводят им качественных клиентов, готовых к длительному сотрудничеству".

"Рынок ипотеки сделал сейчас шаг назад, вернувшись на уровень развития трехлетней давности, - утверждает Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга группы компаний "Домостроитель". - Но это не значит, что ипотека потеряла свое значение. Она по-прежнему остается для многих единственной возможностью решения квартирного вопроса. В целом столичный рынок недвижимости сейчас находится в более сложном положении, чем областной. Ближнее Подмосковье способно стать своего рода палочкой-выручалочкой для многих нереализовавшихся в Москве покупателей, как уже было в 2007 г. Сейчас застройщики предлагают специальные условия и скидки, но никто не может предугадать, когда цены снова поползут вверх. Поэтому не стоит тянуть с решением квартирного вопроса, ведь если вы планируете подождать, то рискуете просто не успеть оформить ипотечный кредит, чтобы купить квартиру на наиболее привлекательных условиях".

"Если говорить о приобретении объектов коммерческой недвижимости, то в настоящее время для этого хорошие условия, - утверждает А. Бушин. - В ситуации кризиса на рынке появятся предложения, выгодные с точки зрения вложения средств. Очевидно, что объекты недвижимости понизятся в цене, а потом подорожают. В связи с этим можно говорить, что такая покупка является инвестиционно привлекательной".

Однако не все эксперты единодушны. "Если ставки по депозитам и срок окупаемости недвижимости (период, за который сумма арендных платежей становится равна стоимости квартиры) увеличиваются, а ставки по ипотечным кредитам слишком высоки, лучше не брать ипотеку, а копить деньги, каждый месяц откладывая некую сумму на банковский счет, - говорит И. Завадский.

- Рынок аренды весьма консервативен. Быстро добиться снижения цен съемщики не смогут, ведь спрос на аренду не снизится - жилье продолжат снимать даже те, кто планировал отказаться от временной квартиры в связи со скорой покупкой собственной. Поэтому срок окупаемости недвижимости начнет уменьшаться. Между тем банки всегда рады новым клиентам, открывающим депозиты, и готовы предоставлять высокие проценты. Сила каждой тенденции будет разной в зависимости от региона. Но в среднем все придет к тому, что копить на квартиру станет выгоднее. Тем более что для многих альтернативы не будет: ипотечные кредиты уже сейчас доступны далеко не всем".

А в какой валюте брать кредит? Тут аналитики почти единогласно заявляют, что предпочтение стоит отдать той валюте, в которой заемщик получает заработную плату. По мнению О. Гусевой, срок кредита настолько велик, что предугадать движение рынка на этот период невозможно. Впрочем, некоторые специалисты высказались в пользу доллара.