Самый главный вопрос для участников рынка недвижимости в связи с финансовым кризисом был и остается один: сколько будет стоить квадратный метр и насколько глубоким может оказаться падение рынка недвижимости. Единства мнений нет. Потенциальные покупатели втайне надеются, что ситуация может повторить события 1998 года, когда падение было по-настоящему значимым. Тогда оно коснулось не только купли-продажи, но и аренды. Скажем, если до августа 1998 года аренда "однушки" в столице в эконом-классе стоила 400 долларов в месяц, то после дефолта, уже в октябре, ту же квартиру вполне можно было снять за 100 долларов. Сегодня столь резкого поворота событий пока не наблюдается.

Хотя специалисты говорили о наступающем кризисе с начала года, цены словно не слышали предостережений и продолжали упорное движение вверх, однако с первыми проблемами в банковской сфере, в начале сентября, они натолкнулись на невидимую стену и остановились. Ситуация в октябре вновь не показала резких телодвижений, однако тенденция на понижение наметилась. Причем это отметили как риелторы, так и независимые эксперты.

В отчете о состоянии рынка недвижимости Москвы в октябре 2008 года аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru) не обнаружено резких скачков усредненного общегородского индекса стоимости квадратного метра в столице. Отмечается, что снижение индекса в долларовом исчислении составило лишь 0,9%, однако в связи с колебаниями курса рубль-доллар стоимость квадратного метра в рублях не только не снизилась, но немного растет за счет ослабления российской валюты. Тем не менее, эксперты IRN полагают, что тенденция снижения стоимости жилья нарастает. Максимально дешевеют квартиры эконом-класса. Это жилье в пятиэтажках и панельных домах старых серий. Современное жилье, считают эксперты IRN.ru, даже немного выросло в цене. Квартиры в современных кирпичных домах, монолитно-кирпичных и даже в "сталинках" показали рост в 1-1,4 процента.

В свою очередь "Аналитический консалтинговый центр Миэль" приводит результаты исследования рынка новостроек Москвы, которое тоже не показывает какого-то резкого снижения цен в этом секторе рынка. Максимальный рост цен на квартиры был отмечен в кирпичных домах +9,1% (469,3 тыс. руб./кв. м), квартиры в монолитных новостройках подорожали на +0,8% (203,5 тыс. руб./кв. м). Рост среднего уровня цен в панельных домах и коттеджах/таун-хаусах +0,6%, средневзвешенная цена составляет 120,6 тыс. руб./кв. м и 107,9 тыс. руб./кв. м, соответственно, говорится в отчете центра.

В октябре на фоне небольшого увеличения объема предложения цены в новостройках Москвы фактически не изменились. С начала года средневзвешенная цена предложения выросла на +31,2%. По нашей оценке до конца текущего года в сложившихся финансовых условиях ожидаются стабильные показатели объемов предложения, и при стагнации спроса уровень цен сохранится".

По данным аналитического центра "Миэль", средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья в столице (с учетом элитных объектов) в октябре изменилась на -0,7% и составила 196,1 тыс. руб./кв. м (в долларовом эквиваленте цена уменьшилась на -4,8% и составила 7441 $/кв. м). Доля элитных объектов в общей выборке составляет 10,3% от числа домов, или 8,0% от суммарной площади квартир.

Как видим, ни о каком обрушении рынка недвижимости в столице речь пока не идет. Падение цен в отдельных сегментах в пределах 1% -это, конечно, симптом, однако все-таки не обвал. Тем не менее, и риелторы, и застройщики, и эксперты понимают – основные испытания еще впереди. Но на долгосрочные прогнозы сегодня может отважиться лишь специалист, который видит всю ситуацию в сочетании с прочими макроэкономическими факторами.

С довольно оптимистичным для продавцов квартир и негативным для потенциальных покупателей прогнозом выступил в среду заместитель министра регионального развития Сергей Круглик, в прошлом – глава Госстроя. "Сказки, что жилье подешевеет в два-три раза, не сбудутся никогда. Мы просто получим огромное количество долгостроев. Мы хотим выйти с программой выкупа квартир для того, чтобы спасти не отдельные компании, а весь рынок, - сказал он на встрече с журналистами. - Сегодня цены на недвижимость зависли. Но сильного падения я не жду. Не забывайте, что сдаваемое сейчас жилье строилось в то время, когда и цемент был в два раза дороже, а цены на металл - на 60% выше. Застройщики не могут теперь распродавать жилье ниже себестоимости, в этом случае их ждет крах. Думаю, квартиры подешевеют на 5, максимум 10 процентов".